İstanbul’da bir arsa sahibiyseniz, arsanızı satmak yerine kat karşılığı inşaat modeliyle değerlendirmek önemli bir seçenek olabilir. Ancak burada en kritik konu, arsanın yalnızca metrekare değerine bakarak karar vermemektir. Arsanın bulunduğu konum, imar koşulları, yapılabilecek inşaat alanı, proje tipi, bölgedeki konut ve ticari gayrimenkul değerleri ve müteahhit tarafından sunulan proje modeli birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle Üsküdar, Ümraniye ve Çekmeköy gibi İstanbul Anadolu Yakası’nın gelişen ve yoğun yapılaşmanın bulunduğu bölgelerinde aynı büyüklükteki iki arsa, sahip olduğu imar ve konum özelliklerine bağlı olarak tamamen farklı proje potansiyellerine sahip olabilir.

Bu nedenle “Arsam kaç para eder?” sorusunun yanında asıl sorulması gereken soru şudur:

“Bu arsa üzerinde nasıl bir proje geliştirilebilir ve arsa sahibi olarak projeden nasıl bir pay elde edebilirim?”

ZİLİFLER YAPI olarak kat karşılığı inşaat ve proje geliştirme süreçlerinde arsa sahiplerinin ihtiyaçlarını, mevcut yapı koşullarını ve projenin potansiyelini birlikte değerlendiriyoruz.

Arsanın Değeri Sadece Metrekareyle Belirlenmez

Arsa sahiplerinin yaptığı en yaygın hatalardan biri, çevredeki arsaların metrekare fiyatlarına bakarak kendi arsasının değerini doğrudan belirlemektir.

Oysa kat karşılığı inşaatta arsanın ekonomik değeri farklı unsurların birlikte değerlendirilmesiyle ortaya çıkar.

Örneğin;

• Arsanın bulunduğu ilçe ve mahalle
• Ulaşım bağlantıları
• Ana arterlere ve toplu taşımaya yakınlık
• İmar durumu
• Emsal ve yapılaşma koşulları
• Parselin büyüklüğü ve geometrisi
• Cephe özellikleri
• Mevcut yapı durumu
• Bölgedeki konut ve ticari gayrimenkul fiyatları
• Projenin satış potansiyeli
• İnşaat maliyetleri
• Projede oluşabilecek bağımsız bölüm sayısı

birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaatta arsa değeri, yalnızca “arsa × metrekare fiyatı” şeklinde hesaplanabilecek kadar basit değildir.

Kat Karşılığı İnşaat Nedir?

Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını projeyi gerçekleştirecek müteahhide tahsis ettiği ve karşılığında projede belirlenen bağımsız bölümleri aldığı bir yapı modelidir.

Bu modelde arsa sahibi arsasını doğrudan satmak yerine, arsa üzerinde geliştirilecek projeden belirli bir pay elde eder.

Örneğin bir parsel üzerinde yapılacak projede;

Arsa sahibi payı + müteahhit payı

şeklinde bir paylaşım modeli oluşturulabilir.

Ancak burada önemli olan yalnızca yüzde oranı değildir.

“%50 veriyor” şeklindeki bir teklif, başka bir projedeki “%50” ile aynı ekonomik değere sahip olmayabilir.

Çünkü önemli olan arsa sahibine hangi bağımsız bölümlerin bırakıldığı, bu bölümlerin konumu, büyüklüğü, niteliği ve satış değeridir.

Arsam Kaç Daire Eder?

Arsa sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biri de budur.

Ancak bir arsanın kaç daire veya ticari bağımsız bölüm üretebileceğini yalnızca arsa metrekare üzerinden söylemek doğru değildir.

Öncelikle parselin yapılaşma koşullarının incelenmesi gerekir.

Daha sonra mimari proje açısından;

Arsa → İmar koşulları → İnşaat alanı → Kat planları → Bağımsız bölümler → Paylaşım

şeklinde bir değerlendirme yapılır.

Örneğin iki farklı parsel aynı büyüklükte olsa bile birinde daha farklı yapılaşma koşulları bulunabilir. Parselin şekli, cepheleri, çekme mesafeleri ve diğer teknik koşullar da proje tasarımını etkileyebilir.

Bu nedenle arsa sahibine gerçekçi bir değerlendirme yapılmadan önce parselin teknik ve imar açısından incelenmesi gerekir.

İstanbul’da Kat Karşılığı İnşaatta Konum Neden Önemli?

İstanbul’da gayrimenkul projelerinde konum, projenin ticari potansiyelini doğrudan etkileyen unsurlardan biridir.

Özellikle Anadolu Yakası’nda Üsküdar, Ümraniye ve Çekmeköy gibi farklı karakterlere sahip ilçelerde proje geliştirme yaklaşımı değişebilir.

Üsküdar

Üsküdar’da arsa değerlendirilirken konum, ulaşım olanakları, çevredeki yapılaşma ve projenin hedef kitlesi gibi unsurlar önem taşır.

Özellikle mevcut yapıların yenilenmesi gereken bölgelerde kat karşılığı veya kentsel dönüşüm kapsamında farklı proje modelleri gündeme gelebilir.

Ümraniye

Ümraniye, konut ve ticari yapıların bir arada bulunduğu önemli Anadolu Yakası ilçelerinden biridir.

Bu nedenle bir arsanın değerlendirilmesinde yalnızca konut projesi değil, parselin özelliklerine göre ticari veya karma kullanımlı proje alternatifleri de incelenebilir.

Çekmeköy

Çekmeköy’de ise proje geliştirme sürecinde konut odaklı planlama, çevre dokusu, ulaşım ve arsanın fiziksel özellikleri birlikte değerlendirilebilir.

Dolayısıyla “İstanbul’da arsa” şeklinde genel bir değerlendirme yerine, parsel bazında proje analizi yapılması daha sağlıklı bir sonuç verir.

Müteahhit Teklifini Değerlendirirken Sadece Yüzdeye Bakmayın

Kat karşılığı inşaat görüşmelerinde arsa sahiplerinin en çok odaklandığı konulardan biri paylaşım oranıdır.

Ancak bu tek başına yeterli değildir.

Örneğin bir müteahhit yüksek bir oran teklif ederken arsa sahibine projenin daha düşük değerli bölümlerini bırakabilir.

Başka bir firma daha farklı bir oran teklif ederek daha değerli konumdaki bağımsız bölümleri arsa sahibine bırakabilir.

Bu nedenle teklif değerlendirilirken şu sorular sorulmalıdır:

Hangi daireler arsa sahibine kalacak?

Dairelerin katları ve cepheleri nasıl olacak?

Ticari alan varsa kime ait olacak?

Otopark ve ortak alan kullanımı nasıl düzenlenecek?

İnşaatın teknik şartnamesi nedir?

Teslim süresi nasıl belirlenecek?

Sözleşmede gecikme durumunda hangi hükümler bulunacak?

Bu soruların cevapları netleşmeden yalnızca yüzde üzerinden karar vermek doğru bir yaklaşım değildir.

Arsa Sahibi Müteahhit Seçerken Nelere Bakmalı?

Kat karşılığı inşaat uzun süreli ve kapsamlı bir süreçtir. Bu nedenle müteahhit seçiminde firmanın yalnızca teklifine değil, proje gerçekleştirme deneyimine de bakılmalıdır.

Değerlendirme sırasında;

• Daha önce gerçekleştirdiği projeler
• Teknik ve mimari ekip
• Proje yönetim kapasitesi
• İnşaat uygulama deneyimi
• İş teslim süreçleri
• Kullanılan malzeme ve teknik şartname
• Sözleşme yaklaşımı
• Finansal ve operasyonel kapasite
• Proje sonrası hizmet anlayışı

gibi konular birlikte değerlendirilmelidir.

ZİLİFLER YAPI, 1993’ten bu yana yapı ve inşaat sektöründe farklı nitelikteki projelerde edindiği deneyimle arsa sahiplerine proje geliştirme ve uygulama süreçlerinde çözüm sunmayı hedeflemektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Neden Önemlidir?

Taraflar arasında yapılan anlaşmanın yazılı ve kapsamlı şekilde düzenlenmesi, projenin ilerleyen aşamalarında oluşabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

Sözleşmede yalnızca paylaşım oranının değil, projenin kapsamının da açık şekilde belirlenmesi gerekir.

Özellikle;

Arsa sahibi payı

Müteahhit payı

Bağımsız bölüm dağılımı

İnşaat özellikleri

Kullanılacak malzemeler

Teslim tarihi

Ortak alanlar

Otopark

Tapu ve ruhsat süreçleri

Gecikme durumları

gibi başlıkların açık şekilde tanımlanması önem taşır.

Burada sözleşmenin hukuki boyutu bulunduğu için arsa sahiplerinin imza öncesinde uzman bir hukukçudan destek alması da faydalı olacaktır.

Arsanızı Müteahhide Vermeden Önce Bu 7 Soruyu Sorun

Arsanızla ilgili görüşmeye başlamadan önce aşağıdaki sorulara cevap arayın:

1. Arsada hangi proje geliştirilebilir?

İmar ve teknik koşullar incelenmelidir.

2. Yaklaşık kaç bağımsız bölüm oluşturulabilir?

Bu sayı proje ve ilgili koşullar üzerinden değerlendirilmelidir.

3. Arsa sahibine hangi bağımsız bölümler bırakılacak?

Sadece toplam sayı değil, bağımsız bölümlerin niteliği de önemlidir.

4. Projenin toplam maliyeti nasıl hesaplanıyor?

İnşaat maliyetleri proje fizibilitesinde dikkate alınmalıdır.

5. Bölgedeki satış potansiyeli nedir?

Projenin ekonomik sürdürülebilirliği açısından önemlidir.

6. Teslim süresi nedir?

Sözleşmede açık şekilde belirtilmelidir.

7. Müteahhidin geçmiş projeleri nelerdir?

Firmanın uygulama deneyimi incelenmelidir.

Arsa Sahibinin En Sık Yaptığı Hatalar

Kat karşılığı inşaat sürecinde bazı hatalar projenin ilerleyen dönemlerinde ciddi sorunlara dönüşebilir.

En sık karşılaşılan hatalardan biri, yalnızca en yüksek yüzdeyi sunan firmaya yönelmektir.

İkinci hata, bağımsız bölümlerin dağılımını yeterince incelememektir.

Üçüncü hata ise teknik şartnameyi detaylandırmadan sözleşme imzalamaktır.

Bunun yanında teslim süresi, gecikme koşulları ve proje kapsamının net şekilde belirlenmemesi de ileride sorun oluşturabilecek konular arasında yer alabilir.

Bu nedenle arsa sahibi açısından doğru yaklaşım;

arsa değerini belirlemek → proje potansiyelini görmek → farklı teklifleri karşılaştırmak → bağımsız bölümleri değerlendirmek → sözleşmeyi incelemek

şeklinde ilerlemektir.

ZİLİFLER YAPI ile Arsanızı Projeye Dönüştürün

Bir arsanın gerçek potansiyelini ortaya çıkarmak, yalnızca inşaat yapmakla değil; doğru planlama, mimari yaklaşım, teknik uygulama ve proje yönetimiyle mümkündür.

ZİLİFLER YAPI olarak İstanbul’da konut, ticari ve endüstriyel yapı projelerinde edindiğimiz deneyim doğrultusunda arsa sahiplerinin ihtiyaçlarını ve projenin potansiyelini birlikte değerlendiriyoruz.

Özellikle Üsküdar, Ümraniye ve Çekmeköy başta olmak üzere İstanbul Anadolu Yakası’nda kat karşılığı inşaat ve proje geliştirme süreçlerinde, arsanın mevcut durumundan başlayarak uygulanabilir proje modelinin oluşturulmasına kadar bütün süreci planlı şekilde ele alıyoruz.

Arsanızın bulunduğu konumu, mevcut yapı durumunu veya proje fikrinizi bizimle paylaşarak projeniz için ön değerlendirme sürecini başlatabilirsiniz.

Sonuç: Arsanızın Değerini Proje Potansiyeliyle Birlikte Değerlendirin

İstanbul’da arsa sahibi olmak önemli bir gayrimenkul varlığına sahip olmak anlamına gelebilir. Ancak bu varlığın nasıl değerlendirileceği, doğru proje modelinin belirlenmesiyle yakından ilişkilidir.

Kat karşılığı inşaat, doğru proje, doğru müteahhit ve açık bir sözleşme ile arsanın yapılaşma potansiyelini değerlendirmek için tercih edilen modellerden biridir.

Üsküdar’dan Ümraniye’ye, Çekmeköy’den İstanbul’un farklı bölgelerine kadar her parsel kendi koşulları içerisinde değerlendirilmelidir.

ZİLİFLER YAPI, 1993’ten bugüne uzanan sektör deneyimiyle, arsa sahipleri ve yatırımcılar için güvenilir, planlı ve nitelikli yapı çözümleri geliştirmeye devam ediyor.

Arsanız varsa, önce potansiyelini öğrenin. Sonra karar verin.