Üsküdar’da arsa veya eski bir binaya sahip olan mülk sahipleri için kat karşılığı inşaat, mevcut taşınmazın değerlendirilmesi ve yeni bir yapı projesine dönüştürülmesi açısından önemli seçeneklerden biridir. Ancak kat karşılığı bir projeye başlamadan önce yalnızca müteahhitten teklif almak yeterli değildir. Arsanın mevcut durumu, imar koşulları, yapılabilecek proje, bağımsız bölüm sayısı ve maliyetlerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle Üsküdar gibi İstanbul’un merkezi ve yoğun yapılaşmış ilçelerinden birinde, her parselin kendine özgü koşulları bulunabilir. Bu nedenle arsa sahibinin kendi taşınmazı için özel bir fizibilite çalışması yaptırması, proje sürecinin daha sağlıklı ilerlemesine yardımcı olur.

ZİLİFLER YAPI olarak 1993 yılından bu yana inşaat sektöründe edindiğimiz deneyimle konut, ticari ve farklı nitelikteki yapı projelerinde planlama ve uygulama çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Bu yazımızda Üsküdar’da kat karşılığı inşaat düşünen arsa sahiplerinin proje öncesinde bilmesi gereken temel konuları ele alıyoruz.

Kat Karşılığı İnşaat Nedir?

Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin sahip olduğu taşınmaz üzerinde yeni bir yapı geliştirilmesi ve ortaya çıkan bağımsız bölümlerin taraflar arasında önceden belirlenen şartlara göre paylaşılması esasına dayanır.

Bu modelde arsa sahibi doğrudan inşaatın bütün maliyetini üstlenmek yerine, müteahhit firma ile belirlenen proje ve sözleşme şartları çerçevesinde anlaşma yapabilir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır:

Kat karşılığı inşaatta yalnızca paylaşım oranına bakılmamalıdır.

Arsa sahibine kaç bağımsız bölüm kalacağı kadar bu bölümlerin;

• Net kullanım alanı
• Katı
• Cephe yönü
• Otopark hakkı
• Balkon veya teras özellikleri
• Projedeki konumu
• Teknik özellikleri

gibi detayları da değerlendirilmelidir.

Bu nedenle teklifleri karşılaştırırken yalnızca rakam üzerinden değil, projenin tamamı üzerinden değerlendirme yapmak gerekir.

Üsküdar’da Arsanızın Proje Potansiyeli Nasıl Belirlenir?

Bir arsanın proje potansiyelini anlamanın ilk adımı, mevcut taşınmazın detaylı şekilde incelenmesidir.

Arsanın yüzölçümü, parsel bilgileri, imar durumu, mevcut yapı, mevcut bağımsız bölüm sayısı ve ilgili yapılaşma koşulları birlikte değerlendirilmelidir.

Bu bilgiler olmadan arsanın ne kadar inşaat alanına sahip olabileceği veya kaç bağımsız bölüm oluşturulabileceği konusunda kesin bir değerlendirme yapmak mümkün değildir.

Örneğin aynı büyüklükte iki farklı arsanın konumu veya yapılaşma şartları farklı olabilir. Dolayısıyla bir parselde uygulanabilen proje diğerinde uygulanamayabilir.

Bu nedenle Üsküdar’da kat karşılığı inşaat teklifi almadan önce taşınmazın proje açısından incelenmesi önemlidir.

Fizibilite Çalışması Neden Yapılmalı?

Fizibilite, bir projenin uygulanabilirliğini önceden değerlendirmeye yardımcı olan çalışmadır.

Kat karşılığı inşaatta fizibilite çalışması sırasında mevcut taşınmazın özellikleri ile planlanan yeni yapının potansiyeli karşılaştırılır.

Bu süreçte;

Arsa analizi: Parselin mevcut durumu incelenir.

İmar değerlendirmesi: Yapılaşmaya ilişkin mevcut koşullar değerlendirilir.

Mimari çalışma: Uygulanabilecek proje modeli üzerinde çalışılır.

Bağımsız bölüm analizi: Oluşturulabilecek konut veya ticari alanlar değerlendirilir.

Proje ekonomisi: Projenin genel mali yapısı incelenir.

Paylaşım modeli: Arsa sahibi ve yüklenici açısından uygulanabilir paylaşım seçenekleri değerlendirilir.

Böylece arsa sahibi, müteahhit görüşmelerine daha hazırlıklı şekilde başlayabilir.

Üsküdar’da Kat Karşılığı Oranı Nasıl Belirlenir?

Arsa sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biri kat karşılığı oranıdır.

Ancak Üsküdar’daki her arsa için geçerli tek bir oran bulunması beklenmemelidir. Çünkü paylaşım modeli projenin kendi koşullarına göre şekillenir.

Arsanın konumu, yüzölçümü, imar hakları, yapılabilecek toplam alan, inşaat maliyetleri, bağımsız bölümlerin değeri ve projenin diğer özellikleri paylaşım modelini etkileyebilir.

Bu nedenle herhangi bir internet sitesinde görülen oranı doğrudan kendi arsanız için referans almak yerine, taşınmazınıza özel proje çalışması yaptırmak daha doğru bir yaklaşımdır.

Doğru soru “Yüzde kaç veriliyor?” değil, “Bu arsada nasıl bir proje yapılabilir?” sorusudur.

Arsa Sahipleri Müteahhit Görüşmesine Nasıl Hazırlanmalı?

Müteahhit görüşmesine gitmeden önce arsanın temel bilgilerinin hazırlanması süreci kolaylaştırabilir.

Mümkün olduğunca;

• Tapu bilgileri
• Parsel bilgileri
• Mevcut yapı bilgileri
• Bağımsız bölüm bilgileri
• İmar durumu
• Arsa sahipliği ve pay durumu
• Binanın mevcut kullanım şekli

gibi bilgiler hazır bulundurulmalıdır.

Bu bilgiler üzerinden yapılacak ilk değerlendirme, müteahhit firmanın taşınmaz hakkında daha gerçekçi bir proje modeli oluşturmasına yardımcı olabilir.

Özellikle birden fazla bağımsız bölüm sahibinin bulunduğu yapılarda, maliklerin beklentilerinin önceden konuşulması da önemlidir.

Müteahhit Teklifleri Nasıl Karşılaştırılmalı?

Üsküdar’da birden fazla müteahhitten teklif alıyorsanız teklifleri aynı kriterler üzerinden karşılaştırmaya çalışın.

Sadece “kaç daire kalıyor?” sorusuna odaklanmak yerine şu başlıkları birlikte değerlendirin:

Proje: Nasıl bir mimari tasarım öneriliyor?

Bağımsız bölümler: Arsa sahibine hangi daireler bırakılıyor?

Teknik şartname: Yapıda hangi standartlar uygulanıyor?

Ortak alanlar: Otopark, asansör, giriş ve diğer alanlar nasıl planlanıyor?

Teslim: Projenin öngörülen uygulama ve teslim planı nedir?

Referans: Firma daha önce hangi projeleri gerçekleştirmiş?

Bu değerlendirme, farklı tekliflerin daha sağlıklı biçimde karşılaştırılmasına yardımcı olabilir.

Üsküdar Kentsel Dönüşüm ile Kat Karşılığı İnşaat Arasındaki İlişki

Üsküdar’da eski yapıların yenilenmesi söz konusu olduğunda kat karşılığı inşaat ile kentsel dönüşüm konusu birlikte gündeme gelebilir.

Üsküdar Yenileniyor platformu, özel mülkiyetteki yapıların yenilenmesine yönelik başvuru, teklif, uzlaşma ve yapım aşamalarını içeren bir süreç sunuyor. Platformda yenileme ve güçlendirme başvurularına ilişkin bilgiler ile müteahhit başvuruları da yer alıyor.

Bu nedenle binasını yenilemek isteyen maliklerin mevcut yapının durumunu, resmi süreçleri ve uygulanabilecek proje modellerini birlikte değerlendirmesi önemlidir.

Kentsel dönüşüm sürecinde teknik incelemeler ve gerekli resmi işlemler tamamlanmadan yalnızca ticari paylaşım üzerinden karar vermek doğru olmayabilir.

Sözleşmede Hangi Konular Yer Almalı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, projenin en önemli aşamalarından biridir.

Sözleşmede mümkün olduğunca açık şekilde;

• Projenin kapsamı
• Bağımsız bölüm paylaşımı
• Teknik şartlar
• Teslim koşulları
• Tarafların sorumlulukları
• İnşaat süreci
• Ortak alanların özellikleri
• Bağımsız bölümlerin konumları
• Projeye ilişkin diğer özel şartlar

belirlenmelidir.

Özellikle sözlü olarak konuşulan hususların yazılı hale getirilmesi önemlidir.

Sözleşme imzalanmadan önce taşınmazın ve projenin özelliklerine göre hukuki danışmanlık alınması da arsa sahipleri açısından faydalı olabilir.

ZİLİFLER YAPI ile Projenizi Değerlendirin

ZİLİFLER YAPI, 1993 yılından bu yana farklı yapı türlerinde edindiği deneyimle projelerini planlama, uygulama ve proje yönetimi süreçleriyle birlikte ele almaktadır.

Konut projeleri, iş merkezleri, sağlık yapıları ve endüstriyel yapılar gibi farklı alanlarda gerçekleştirilen çalışmalar; farklı proje ihtiyaçlarına yönelik deneyim kazanılmasını sağlamıştır.

Üsküdar’da kat karşılığı inşaat veya kentsel dönüşüm planlayan arsa sahipleri için de ilk aşamada taşınmazın mevcut durumunun ve proje potansiyelinin doğru şekilde değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Her arsanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, proje yaklaşımımızı taşınmazın özellikleri ve ihtiyaçları doğrultusunda şekillendiriyoruz.

Üsküdar’da Arsanız İçin Yeni Bir Proje Planlıyorsanız

Arsanızı değerlendirmek, mevcut binanızı yenilemek veya kat karşılığı yeni bir yapı projesi geliştirmek istiyorsanız, karar vermeden önce taşınmazınızın proje potansiyelini öğrenmeniz önemlidir.

Doğru bir proje çalışması; yalnızca kaç bağımsız bölüm yapılabileceğini değil, yeni yapının yaşam kalitesini, kullanım özelliklerini ve uzun vadeli değerini de ortaya koymalıdır.

ZİLİFLER YAPI, İstanbul’daki inşaat deneyimiyle arsa sahipleri ve proje sahiplerine yönelik yapı çözümleri geliştirmektedir.

Üsküdar’daki arsanız veya mevcut binanız için kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm veya yeni proje hakkında görüşmek için ZİLİFLER YAPI ile iletişime geçebilirsiniz.